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中梁·濱江壹號 安置房代建

作者:大海 來源: 日期:2018-11-14 11:50:29 人氣: 標簽:

  屬馬的今年多大

  溫州的安置房應該說數量很大,自從村房兩改啟動,3年前的安置房已經陸陸續續交付了,另外今年的大拆大整大家都看到了,目前很多溫州的核心區拆了,今后安置房就會遍地開花。

  從安置房的品質來看,可以分三個階段:十年代基本上是主導的,是一個安居的形式,溫州的舊城是從人民、勝利開始的,現在看看都是基本解決居住需求;

  第二個階段人對居住的要求越來越高,但是我們現在看看這些房子,我經常經過錦繡,有一個安置房,每天看到心里都有點打結,為什么呢,因為外立面是土的,高高的兩棟樓矗立在那里,可以看到樓間距很小,我就在想第二棟日照是否已符合建筑的最基本要求,所以看到這里我們心里就有個印象,這就是安置房。大家對安置房有一個趨同的認識,安置房和商品房區別非常清晰,就看外立面馬上就可以區分出來,可見我們第二階段的安置房給城市建設留下了遺憾,不管是建筑的立面還是天際線,還是里面的品質,以及生活配套品質,往往是解決套面積,以往安置房拆遷50㎡,90㎡都是套起來,都是為了安置而安置,不是為了建設一個美好家園的愿望出發的,所以從錦繡來來往往看到這個安置房的時候心里就感到遺憾,如果設計者用心一點,如果開發多花點功夫,那么品質、戶型都會大大提升,這就是第二個階段。

  第三個階段出現了正規的開發公司進入代建,安置房的建設主體一般說是舊城指揮部、村集體或者是業主拆遷單位等等,它是不具有開發經驗和資質的,往往忽略了建筑品質,現在第三階段注重開發公司進入,比如說綠城,它有專門成立一個代建公司,不僅為開發商代建,也為一些安置房代建,在龍灣就有一個安置房代建的項目,一看跟商品房相差不大,今天中梁·濱江壹號也是找中梁做代建,完全導入了開發公司做商品房的。當然我們接下來有這么多安置房的體量,如果都有開發商進入代建,那我們的城市就會更美好。回到剛剛的問題,目前我們安置房的品質確實是堪憂的,給城市留下了疤痕。

  潘安平:在溫州有很多農房這方面的法規,比如2009年溫州市區舊村暫行管理辦法,鹿城區城中村和農房集聚管理辦法等,在這些管理辦法里面就提出在城市推行代建制,這事實上就在法規里面提倡了代建制度。為什么提出代建制,實際上是有想法在里面的,城中村或者是農村舊村當時明確的是村集體,或者村委會,在經驗上比較缺乏,在資金鏈上也比較缺乏,就是說讓不專業的人做專業的事情,那這個事情做出來就不那么地道。建筑是凝固的音樂,如果建好以后還是亂七八糟的,那么對城市形象會有一個差的影響。

  既然已經在法規中推行了代建制,為什么這么多年沒有那么好的開發商或者代建公司呢?事實上在2009年以后也有很多村委會在嘗試,但是這些代建公司實力不強,因為實力強的開發商有自己的開發目標,而這些開發公司有自己的項目,原來蓋了一棟樓,后面沒有地了,但是有一班人在那里,所以就找一個項目做,收一點代建費,這種不會花多大的精力,因為主要為了維持,所以建得品質不那么好。我們一直希望村里面能夠找一家更加專業的公司,比如綠城,以及中梁介入到濱江壹號這個項目里其實是一種很好的嘗試,也就是說大的房開商會用他的技術和經驗來解決村委會的短板問題,如果把短板補上去,城市的面貌會有一個很大的提升。而且這是一榮俱榮,我們通常講的以鄰為伴,很多人都不希望自己小區旁邊是品質差的安置房,而是高檔的商品房,甚至有些樓盤非要搞一個圍墻,他們不愿意跟安置戶住同一小區,這里內在的原因我想值得深思,這里就不再點名了。

  葉維堅:綠城和中梁帶了一個非常好的頭,為什么中梁能成功代建濱江壹號,實際上也是安置戶的一種呼聲,其實從大拆大整也好還是平常的拆遷來看,我們一些安置房的地塊的非常優越,像濱江壹號就在甌江和惠民的交叉口,如果在這么好的一個地段建了一個低品質的房子,那么價值就會大打折扣,如果經過代建方提升了品質,達到了商品房的品質后,那房價也就會上來。

  實際上安置房品質低的原因在于安置戶要出建造成本,一般現在市場上是4000元/㎡左右,但是如果你加上1000元/㎡,那么市場溢價就可能會達到六七千,所以說安置戶會看到這點,那么就會有市場的潛力。建筑品質的提升只用加那么一點點成本,其實有杠桿原理的,來市場的溢價空間很大。我們可以看到安置房的戶型有問題,外立面有問題,小區內部設計和綠化也有問題,我們以G20為例,大家都說G20打造的綠化非常漂亮,其實都是用錢堆出來的,他的綠化標準是700元/㎡,我認為我們一些安置房的小區的綠化標準不會超過300元/㎡,如果我們也能把小區綠化做到700元/㎡,那一定是商品房的標準,再說外立面,我們現在看到的都是用低檔的涂料,如果加上幾百元一個平方,改用真石漆,那就是商品房的品質。

  所以說我們的村民一旦看到代建的品質,很多村民會主動提出代建,這是三贏的局面,一方面安置戶提升了生活品質,而且房價可能從原先的2萬不到溢價到3萬多,第二個是城市的面貌會有很大的改變,城市是建筑構成的,對城市的第一印象就是看建筑,安置房不再是LOW的代名詞。第三對也是好事,簡單來說你房價溢價了,交易稅就高了。所以我認為今后安置房代建會風靡,我們應該要支持,因為今年大拆大整這么大體量,應該不能給城市疤痕,要從長遠看,對城市負責。

  楊長松:剛剛聽了葉會長的一席話,感覺身上有沉甸甸的責任,這不僅是壓力也是動力。實際上這是我們中梁代建的第一個項目,基于以下幾個原因:第一主要是地塊的稀缺性,這個地塊位于甌江和惠民的交叉口,擁有無可比擬的優越性和稀缺性,所以我們有信心把城市打造得更加漂亮。再一個黎二村代表也找我們很多次,經過幾十輪的協商,他們對品質的要求比較高,而我們中梁對品質要求也非常高,因此在定位上我們達成了一致,才有了這次合作。

  潘安平:房地產有個雅稱,叫做不動產,不動產就是地不動,比如溫州炒房團炒的就是地段的稀缺性,像濱江壹號它旁邊有楊府山,又是在江邊,應該說有非常好的地段,這么好的自然資源和生活配套,應該怎么建才能對得起它的價值呢?我不由得想起前段時間在做過一期濱江商務區的,當時對濱江商務區的評價是比較高的,為什么對沿江一帶比較看好,主要是因為江景的稀缺性,甌江這邊的建筑對溫州城市形象占有比較大的一個分量。濱江壹號這一帶大拆大整實際上有一個帶動效應,是原拆原建還是再造一個豪華高檔的區塊都值得我們期待。我認為在還是一片白紙的時候可以規劃一下,好好地干這個事情,因此對中梁有一個很大的期待,在學術角度,希望能有一個好的案例,為溫州代建制的推廣起個好頭。

  楊長松:中梁·濱江壹號完全是按照商品房的品質去打造的,小區總占地約35畝,有超2萬方圍合的園林景觀,跟傳統安置房的區別其實也是顯而易見的。我們平時經過百里一帶,可以看到安置房的外立面涂料都很簡單,比較LOW,而且小區內部基本都沒有人車分流,而我們濱江壹號是完全人車分流的,包括我們有超7米層高的會所,完全可以接待客人,平時可以休閑娛樂,還有公共部分精裝,另外我們請了綠城旗下的綠博物業,這種管家式的物業是一般安置房沒有的。至于代建成本因為簽了保密協議所以不方便透露,我們可以說的是跟中梁·外灘首府的品質是比較類似的。

  葉維堅:當然安置房的買賣是和商品房不一樣的。安置房的性質是為了安置而不是交易,不過溫州目前有很多安置房在市場上有交易,現在基本上的做法是安置房要買賣要經過委托公證的方式,等安置房交付以后有了產權證,再進行不動產交易。當然從我們城市房地產管理法來看,大家比較擔心,房屋的買賣一定要以產權登記交易為主,但是我們民法通則里還有一條,你的交易是真實的表現不是惡意的就會承認你。這點很重要,往往一些和一些解釋是具有實踐性的,民法通則里就非常明確就是常委做出的解釋,就說只要你不是惡意的,是真實的,所以在長期的行為中實際上是承認這種交易的。

  潘安平:我插一句,只要是善意的第三人是承認的,如果你買家和賣家之間是惡意的,或者夫妻雙方為了離婚(一方為了轉移財產)什么的,那這種就不受了。

  葉維堅:我們現在安置房體量很大,當然會存在一些情況。當然現房交易最好,往往安置房都是期房交易。比如東明錦園做過統計,在期房時的交易量就占了60%,其實就是說安置房交易在我們溫州非常活躍,他們的交易模式就是雙方簽訂一個協議,然后再去公證,如果資產不出問題那一般沒什么問題,這種交易方式基本上是接受的。從安全角度去說,有些人覺得有失安全。但是,中梁濱江壹號情況有些不同,我知道它的土地是出讓性質的,其中有2萬方其實是商品房的性質,接下來可以請楊總介紹一下他的交易模式是怎樣的。應該說我們溫州人是守信的,有這么大的業主單位和代建單位,我相信雙方是誠信的。

  楊長松:應該說傳統的安置房是要摸文,而且土地性質是劃撥的,產權證什么時候下來是不一定的。而濱江壹號則是交土地出讓金的,土地性質是出讓,在產權證手續的辦理方面是有保障的。

  潘安平:安置房和商品房為什么會有價值的差別?因為安置房存在自身的一些特點,城中村一般都是劃撥的,還有一點提醒一下因為現在有些農村也搞大拆大整,農村有些安置房可能是集體的,集體土地可能有點風險,但是溫州的話在城市規劃范圍內的,它有個明顯特征就是國有土地,唯一的區別就是國有出讓的,還是國有劃撥的,除了剛剛楊總講到濱江壹號是出讓性質,但很多都是劃撥的性質,劃撥的話對于國家來說少了一筆土地出讓金,所以產權登記的時候土地性質寫的是劃撥,劃撥的房子再拿出來賣要轉成商品房這個時候要交一個出讓金,還有一個是原來的安置房在產權上是不完全產權,有一些是有一定的,不能像商品房那樣隨時拿出來賣,抵押等,安置房交易有交易時間的,所以在交易中會存在價差。當然今天談的這個項目呢是把質量提升了,當然一些性的東西還需要制度上去改進,任重而道遠。

  從三位嘉賓的探討中,我們可以看到溫州安置房的品質還是有很大的提升空間的,代建制的推廣也是有市場的價值和可行性的。我們希望中梁·濱江壹號能夠起一個好頭,能夠成為一個成功的典型的案例,制度完善的同時能給我們廣大的安置戶以及購房者提供更好的房子和更有力的保障。

  

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